이재명 정부에서
부동산은 앞으로 어떻게 될까
“집은 투자가 아니라 사람이 사는 곳”이라는 메시지는 그냥 구호라기보다, 정책 설계의 기준에 가깝게 느껴져요. 여기서 핵심은 ‘집을 여러 채 보유해 가격 상승에서 수익을 얻는 구조(투기·투자 수요)’를 불편한 구조로 만들겠다는 방향입니다.
앞으로 시장을 움직이는 질문은 “집값이 오르나 내리나”만이 아니라,
“누가(다주택/임대사업자/법인), 어떤 세금·규제 환경에서, 얼마나 오래 버틸 수 있나”가 될 가능성이 큽니다.
최근 보도들을 보면 정부는 다주택 보유에 대한 세제 혜택을 축소하거나 종료하는 방향(특히 양도세 관련)도 언급하고 있고, 동시에 시장 충격을 줄이기 위한 유예나 보완책(임차인이 있는 주택 매각 등)도 함께 검토하는 모습이 나옵니다. 즉, “압박은 강하게, 마찰은 줄이게”라는 프레임이 같이 움직이는 느낌이에요.
부동산 정책에서 가장 즉각적으로 효과가 나는 레버는 보통 대출과 세금이에요. 대출은 경기·금리·가계부채와 연결돼 있어 “강하게 조이면 부작용도 크고”, 세금은 “보유·거래의 비용 구조를 바꿔 행동을 유도”하기 좋습니다.
- 다주택자에 대한 양도세 중과(또는 중과 유예 종료)를 정상화하는 흐름
- 등록임대 등 일부 제도에서 주어졌던 세제 혜택의 축소/종료 논의
- 다만 임차인 보호, 시장 충격 완화 등을 이유로 유예기간·보완책을 병행하는 움직임
중요한 건 “세금을 올리면 집값이 바로 떨어진다”가 아니라, 세금이 ‘보유 전략’을 바꿔서 매물 출회(팔아야 하는 사람)와 매수 심리(사고 싶은 사람)를 천천히 건드린다는 점이에요. 그리고 이 변화는 지역마다 다르게 나타납니다.
- 투자 수요 비중이 컸던 지역
- 갭·임대 수익 모델에 의존하던 상품
- “버티면 된다” 전략이 많았던 구간
- 실거주 선호가 강한 입지(직주근접·학군·인프라)
- 대체재가 부족한 신축/희소 상품
- 현금흐름이 안정적인 고소득 수요층이 두터운 지역
“다주택자 규제”는 단기적으로 매물을 늘릴 수 있지만, 동시에 임대 물량(전세·월세)의 구조에도 영향을 줍니다.
그래서 정부도 임차인 보호·시장 충격 완화 장치를 같이 고민하는 흐름이 보입니다.
시장이 예민해지는 이유 중 하나가 “규제” 때문이지만, 또 한 축은 항상 공급(입주 물량)이에요. 특히 서울·수도권은 수요가 계속 들어오는 구조가 강해서, 공급이 빠듯하면 가격이 쉽게 단단해지곤 합니다.
즉, “수요 억제(투기 억제)”만으로 끝내기보다 공급 확대 카드도 동시에 쓰려는 방향이 보입니다.
여기서 현실적인 포인트는 이거예요. 공급은 ‘발표’보다 ‘입주’가 중요하다는 것. 땅을 확보하고, 인허가를 거치고, 착공하고, 준공해서 입주하기까지 시간이 걸리기 때문에 2026~2027은 “공급 효과가 바로 시장에 넓게 퍼지기 전 구간”일 수도 있어요.
① 다주택자 세제 변화로 인한 매물 출회 + ② 금리/대출 환경 + ③ 단기 입주 물량(지역별)
이 3개가 맞물리면서 “동네마다 다른 결”이 더 강해질 가능성이 큽니다.
부동산은 정책 하나로 결론이 나지 않아요. 그래서 저는 “단정” 대신, 가능한 흐름을 3가지로 나눠서 보는 게 현실적이라고 생각해요.
시나리오 A: 규제 강화 + 금리 완화(또는 인하) → ‘상쇄’
만약 금리가 내려가거나 대출 환경이 완화되는 구간이 오면, 매수 심리가 살아날 수 있어요. 이때 다주택자 규제가 강해도, 실수요가 두터운 지역은 가격이 쉽게 꺾이지 않을 수 있습니다. 결과적으로 “전체 하락”이 아니라 지역별 상쇄가 나타나는 그림이에요.
시나리오 B: 규제 강화 + 금리 고정/상승 → ‘조정’
금리가 높은 수준에서 오래 머물거나, 대출이 더 타이트해지면 시장은 확실히 부담을 느껴요. 이때 세제 압박까지 붙으면, 투자 수요 중심 구간이 먼저 조정될 가능성이 큽니다. 다만 이 경우도 “전국 폭락”보다는 약한 지역부터 순차 조정이 될 확률이 높습니다.
시나리오 C: 공급 불안(입주 감소) + 임대시장 불안 → ‘거주 프리미엄’
특정 시기에 입주 물량이 줄고, 전세·월세가 올라가면 “차라리 사는 게 낫다”는 심리가 생기기도 합니다. 최근 서울 임대 지표(특히 월세 상승, 전세 공급 감소) 관련 보도도 이런 불안을 키우는 요소로 보이고요. 이 경우엔 거주가치가 높은 지역이 더 강해지는 양극화로 갈 수 있습니다.
2026~2027은 “한 방향으로 쭉”보다는
정책으로 투기 수요를 누르면서도, 공급·금리·임대시장 변수 때문에 지역별로 갈리는 장이 될 가능성이 커 보입니다.
다주택자 압박이 커질 때 사람들이 제일 걱정하는 게 이거예요. “전세 물량 줄어서 월세가 더 오르는 거 아니야?”
다주택자가 매물을 정리하거나, 임대사업 구조가 바뀌면 임대 공급이 흔들릴 수 있고,
전세→월세 전환이 빨라질 수 있다는 우려는 계속 나옵니다.
실제로 서울의 임대료 상승/전세 공급 이슈를 다루는 보도도 있었어요. 다만 중요한 건, 정부도 이 부작용을 모를 리 없기 때문에 “세금 강화”와 함께 임차인 보호, 시장 마찰 완화 같은 장치를 동시에 고민하는 흐름이 같이 나온다는 점입니다.
- 내 지역의 입주 물량(전세 공급)이 줄어드는지
- 전세에서 월세로 바뀌는 비율(전환 속도)이 빨라지는지
- 정부가 임차인 보호/보완책(유예, 제도 손질)을 어떻게 내는지
결론적으로, 전세·월세는 “정책 한 방”으로 결정되기보다 입주 물량 + 임대사업 구조 변화 + 금리(전세대출 포함)가 함께 움직이면서 지역별로 체감이 달라질 가능성이 큽니다.
저는 부동산을 “가격”보다 “구조”로 보는 게 도움이 되더라고요. 앞으로는 특히 보유 이유가 분명한 집과 보유 이유가 ‘상승 기대’에만 걸린 집의 차이가 커질 수 있어요.
- 다주택 보유 + 세금/규제 변화에 민감한 구조
- 전세/월세 수익이 금리·공실에 취약한 상품
- 입주 물량이 늘어나는 지역의 구축·대체재 많은 상품
- 실거주 수요가 두터운 입지(직장·학군·교통·생활권)
- “대체가 어려운” 희소 상품(상급지 핵심 단지, 선호 신축 등)
- 가계 현금흐름이 안정적이고 레버리지가 낮은 수요층
이재명 정부의 기조는 “투기 억제”에 가까워 보여요.
그래서 시장은 투기성 수요가 붙었던 구간부터 먼저 냉각되고,
실거주 중심 구간은 “덜 빠지거나, 더 늦게 움직이거나, 아예 다른 흐름”을 보일 수 있습니다.
① 무주택(실수요)라면
1) “내가 살 집”으로 5년 이상 버틸 수 있는지(직장·아이·생활권)
2) 내 지역의 입주 물량/전세 흐름(전세가 흔들리면 매수 심리가 바뀜)
3) 정책 변화(특히 다주택 매물 출회 타이밍)로 “기회 구간”이 생기는지
무주택 입장에서는 “지금 당장 무조건 사야 한다/무조건 기다려야 한다”보다, 내 지역의 흐름이 조정 구간인지, 임대가 버티기 힘든 구간인지를 먼저 보는 게 현실적이라고 생각해요.
② 1주택(거주 목적)이라면
그래서 “가격 맞추기”보다 내 삶의 안정(대출, 현금흐름, 거주 만족)을 기준으로 판단하는 게 스트레스를 줄입니다.
③ 다주택이라면
- 세제 혜택 축소/종료가 ‘버티기 전략’을 어렵게 만드는지
- 임대시장(전세→월세 전환, 공실, 임차인 보호 규정)의 마찰이 커지는지
- “매각 타이밍”을 정책 유예 구간과 맞출 수 있는지
다주택은 앞으로 “상승”보다 “비용·정책·임대 리스크”를 더 정교하게 계산해야 할 가능성이 커요. 특히 임차인이 있는 매물은 매각 과정이 복잡해질 수 있어, 정부가 언급하는 보완책/유예 조건을 꼼꼼히 보는 게 중요합니다.
이재명 정부 부동산은 “집값을 무조건 내리겠다” 하나로만 보기보다,
투기 구조를 불리하게 만들고(세금·규제), 공급도 같이 건드려서(확대), 시장을 ‘거주 중심’으로 재정렬하려는 흐름으로 보는 게 더 가까워 보여요.
그래서 앞으로의 질문은 이거 같아요.
“내가 가진 집(혹은 사려는 집)은, 정책이 투기를 누르는 환경에서도 ‘거주 가치’로 버틸 수 있는가?”
그 기준으로 보면, 뉴스에 흔들리는 폭이 조금 줄어들더라고요.
* 정책은 세부 시행령·유예·예외 조건에 따라 체감이 크게 달라질 수 있어요. (발표 제목보다 “디테일”이 중요)
- 다주택자 양도세(중과 유예 종료/유예·보완책 논의) 관련 보도: https://www.koreatimes.co.kr/economy/20260203/govt-to-end-exemption-of-heavy-tax-for-multiple-home-owners-in-may-but-mulls-granting-grace-period
- 등록임대 등 세제 혜택 축소/종료(다주택자 압박) 관련 보도: https://www.koreatimes.co.kr/economy/policy/20260205/govt-to-announce-measures-to-ease-impact-of-capital-gains-tax-on-multiple-home-owners-finance-chief
- 다주택 보유·임대 목적 대규모 매입 문제 제기 보도: https://koreajoongangdaily.joins.com/news/2026-02-09/national/socialAffairs/Lee-raises-concerns-over-regulation-allowing-largescale-home-purchases-for-rental/2519084
- 서울·수도권 공급 확대(착공/공급 계획) 관련 보도: https://www.businesstimes.com.sg/property/south-korea-fast-track-housing-supply-seoul-cool-prices
- 서울 임대료/전세 공급 이슈(전세→월세 전환, 월세 상승) 관련 보도: https://en.sedaily.com/finance/2026/02/03/seoul-rent-surges-to-10-year-high-as-jeonse-supply-dries-up
- 주택시장 전망(기관/리포트 형태, 2026 전망 맥락): https://biz.chosun.com/en/en-realestate/2025/12/23/ONIJSSBV4NCCBENPS2DSONNHGA/
* 글의 핵심은 단일 예측(폭락/폭등)이 아니라, 정책·금리·공급이 시장에 전달되는 경로를 기준으로 정리한 것입니다.
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